Bienvenue en 2019 !
Nous vous invitons à découvrir les principaux éléments qui auront un impact sur le marché immobilier européen en 2019.
Le rapport annuel publié par l’Urban Land Institute et PWC nous indique qu’en Europe, la sécurité à long terme des revenus est le moteur actuel des investissements dans l’immobilier européen.
Cela se produit au moment où le secteur se prémunit contre d’éventuelles hausses des taux d’intérêt et que nous faisons face à un contexte géopolitique incertain.
La hausse des taux d’intérêt ne représentera pas de risque au cours de l’année 2019, mais les professionnels de l’immobilier doivent être conscients que cela peut changer si un choc géopolitique venait ébranler le système monétaire. Vous devriez également garder un œil sur le rapport entre la demande et les actifs disponibles. L’argent continuera d’arriver sur le marché européen et l’on est convaincu que les investissements asiatiques augmenteront en 2019.
Capitaux transnationaux dans l’immobilier européen en 2019. Source : PWC Global Trends 2019
Toutefois, cela entraîne une certaine tension au cœur même du marché, ainsi, 70 % des personnes interrogées dans le cadre de l’enquête de PWC sont soit d’accord, soit tout à fait d’accord pour dire que les actifs haut de gamme sont sur évalués, en particulier dans le cas de l’Espagne et du Portugal.
Pour profiter d’une meilleure vue d’ensemble, nous vous invitons à découvrir les principaux éléments qui auront un impact sur le marché immobilier européen en 2019.
Les principaux éléments qui auront un impact sur l’activité immobilière en 2019. Source : PWC Global Trends 2019
Aux États-Unis, la situation est différente. Après des années marquées par une croissance soutenue et des taux d’intérêt faibles, il y aura un ralentissement économique en 2019. Même si de nombreux spécialistes de l’immobilier et de la finance s’attendent à une correction et que de nouvelles opportunités pourraient se présenter en raison des nouvelles technologies, des changements démographiques et de la baisse continue de l’activité de vente traditionnelle.
Trouver des actifs de qualité
En raison de l’intérêt croissant des investisseurs internationaux pour l’Europe, les professionnels de l’immobilier sont de plus en plus préoccupés par la disponibilité et le prix des biens immobiliers.
Même si près de 50 % des personnes interrogées par PWC estiment que la disponibilité des actifs va diminuer et se dégrader au cours des cinq prochaines années, la problématique liée au rapport entre disponibilité et prix est atténuée par la conviction que le secteur est bien positionné et que le contexte financier est globalement favorable.
Diversifiez vos biens immobiliers
Les professionnels de l’immobilier doivent aussi surveiller les nouvelles opportunités qui se présentent sur le marché. Certains investisseurs se tournent maintenant vers des marchés alternatifs ou de niche, tels que le logement étudiant, les maisons de retraite, etc., qui nécessitent une plus grande compétence opérationnelle mais qui sont moins susceptibles d’être affectés par le cycle actuel.
C’est un vaste marché qui se développe timidement mais qui continuera à croître. D’autres se concentrent sur des projets de construction, de développement et à valeur ajoutée.
Marchés de niche envisagés en 2019. Source : PWC Global Trends
Pour les professionnels de l’immobilier, quels que soient leurs projets, ceux-ci doivent être assez flexibles pour pouvoir faire face à une période de 10 ans. Pour cela, il est essentiel d’être attentif à certaines tendances qui sont liées à la croissance démographique, notamment le vieillissement de la population, la pénurie de logements, l’offre excédentaire structurelle dans l’immobilier commercial et une jeune génération qui est entièrement connectée. Nous devrons être beaucoup plus rapides à réagir par rapport à l’évolution de nos produits. On se tournera à l’avenir beaucoup plus vers des bâtiments à usage mixte.
Nous devons également surveiller une autre tendance qui concerne la manière dont est utilisé l’espace. Ainsi, le mot d’ordre « Work hard, Play hard » donne lieu à une réinvention des espaces d’accueil et des espaces communs. N’oublions pas non plus les espaces de travail partagés qui se multiplient. Même si le secteur résidentiel sera sous les projecteurs, le secteur de la logistique et les secteurs de niche comme les bureaux flexibles et les espaces de travail partagés font partie du top 10.
Les coûts de construction
Avant la crise économique, les entreprises prêtes à lancer des projets de construction étaient plus nombreuses.
Aujourd’hui, la demande pour de l’immobilier neuf est supérieur à l’offre et les coûts de construction sont également en hausse.
Si par le passé, des coûts de construction plus élevés étaient compensés de manière naturelle par une compression du rendement (avec un prix de vente plus élevé), cela pourrait ne plus être le cas à l’avenir. Alors, faites attention !
L’impact des taux d’intérêt
Maintenant que la Banque européenne a officiellement annoncé que les taux d’intérêt resteraient très bas, proches de 0 %, et que le programme de rachat d’obligations prendrait fin, nous avons une meilleure visibilité concernant le développement immobilier pour l’année 2019.
Evolution du rendement immobilier et des taux d’intérêt dans la zone euro. Source: PWC Global Trends 2019
Surprenante ou pas, cette annonce n’a pas d’impact direct majeur sur l’activité immobilière car les professionnels pensent que même si les taux resteront à peu près stables, pour le moment, le prix des loyers et l’inflation augmenteront.
D’autre part, un évènement géopolitique peut rapidement faire remonter les taux et c’est la raison pour laquelle les personnes interrogées s’attendent à ce que les taux d’intérêt à court et à long terme augmentent un peu.
Les taux d’intérêt et l’inflation en 2019. Source : PWC Global Trends 2019
En ce qui concerne la fin du programme de rachat d’obligations, nous devons surveiller avec attention des marchés comme l’Espagne ou le Portugal, qui sortent tout juste de la crise financière, car cela pourrait se révéler risqué.
Depuis 2008, ces deux pays ne se sont plus tournés vers les marchés financiers pour leur financement. S’ils retournent maintenant sur les marchés financiers et qu’ils n’arrivent pas à émettre d’obligations à des taux d’intérêt inférieurs à 5 ou 6 %, ils ne pourront pas se financer.
Les risques géopolitiques et le Brexit
Le monde change très rapidement et aujourd’hui, nous ne pouvons pas garantir à 100 % que ce marché est plus sûr que les autres. Le risque est toujours présent lorsqu’il est question de géopolitique.
Selon l’enquête de PWC, la principale préoccupation des agents immobiliers pour 2019 concerne l’instabilité politique internationale. Nous avons la problématique du Brexit, la Turquie, les États-Unis ainsi que d’autres pays qui peuvent rapidement faire évoluer la manière dont nous développons notre stratégie commerciale.
Les enjeux sociaux ayant une incidence sur l’immobilier en 2019. Source : PWC Global Trends 2019
Les répercussions du Brexit
Lorsque nous parlons d’instabilité politique et à mesure que l’échéance du 29 mars 2019 approche, il est difficile de ne pas penser au Brexit et au manque de vision claire de ce qui va se passer. Teresa May essaie encore de négocier le meilleur accord possible pour le Royaume-Uni, mais ses pairs ne sont pas du tout satisfaits par ce qu’elle a proposé. Beaucoup de choses peuvent changer et changeront avant la date butoir.
Ce qui est intéressant ici, c’est le fait que le Brexit concerne d’abord les investisseurs européens plutôt que les investisseurs étrangers, par exemple asiatiques ou américains. Toutefois, 83 % des professionnels pensent qu’il y aura une différence de croissance économique entre le Royaume-Uni et l’Union européenne en 2019. En fait, plus de 70 % des professionnels de l’immobilier pensent que la capacité du Royaume-Uni à attirer les investisseurs internationaux diminuera après le Brexit.
Impact du Brexit sur l’investissement immobilier en 2019. Source : PWC Global Trends Report 2019
Capacité financière
Même si les inégalités sociales sont aussi un sujet d’inquiétude, avec le manque de logements sociaux et de soins pour les personnes âgées, ce ne sera pas la préoccupation principale en 2019.
En fait, en 2019, le principal enjeu sera la capacité financière, à mesure que les prix augmenteront. Selon l’étude de PWC sur les tendances mondiales, près de 50 % des personnes interrogées estiment que les actifs haut de gamme sont surévalués. Cette problématique est particulièrement préoccupante pour des marchés comme l’Espagne ou le Portugal où les salaires moyens sont plus bas qu’ailleurs. Toutefois, ces marchés restent quand même assez intéressants pour les investisseurs étrangers.
Conjoncture économique européenne des 3 à 5 prochaines années. Source : PWC Global Trends 2019
Les professionnels de l’immobilier prévoient une hausse continue des prix dans la mesure où le coût de construction et les taux d’intérêts devraient également augmenter au cours des trois à cinq prochaines années.
Ambiente empresarial europeu nos próximos 3 a 5 anos. Fonte: PWC Global Trends 2019
Le secteur résidentiel reste le plus prisé des professionnels de l’immobilier car c’est celui qui offre le rendement le plus stable.
La technologie sera l’élément clé en 2019
Cette année, vous entendrez beaucoup de personnes parler technologie. C’est un secteur qui travaille main dans la main avec les professionnels de l’immobilier afin de leur apporter les meilleures solutions.
Le nombre de startups dédiées aux technologies de l’immobilier continuera d’augmenter, de même que les investissements dans le développement, d’autant plus que le marché devient de plus en plus concurrentiel. Mais il faut également noter que la technologie financière a un impact majeur sur le secteur, en permettant de réduire les coûts de transaction grâce à un plus grand nombre d’opérations automatisées.
L’intelligence artificielle est là pour durer
L’introduction de l’intelligence artificielle dans le secteur de l’immobilier connaît un engouement toujours plus grand. Mais comment cela se traduira-t-il ? L’intelligence artificielle peut être un puissant allié lorsqu’il s’agit d’améliorer la rentabilité et la sécurité des bâtiments.
Des entreprises comme WeWork, et des bâtiments intelligents tels que The Edge (voir la vidéo ci-dessous), sont déjà à la pointe en matière d’analyse du comportement des usagers au sein de leurs espaces de bureau partagés, avec pour but de redéfinir les espaces et d’améliorer leur offre de services.
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Le comportement des consommateurs aura un impact sur l’immobilier
Il vous est certainement déjà arrivé de vous dire : « mon dieu, j’ai oublié d’acheter un cadeau à Marie et son anniversaire est dans trois jours », et puis vous avez pensé : « j’achète quelque chose en vitesse sur Internet ». Les attentes des clients lors de l’achat et vis-à-vis des délais de livraison ont conduit les entreprises de logistique à faire d’énormes progrès qui pourraient se révéler être de nouveaux challenges.
Nous considérerons les investissements dans les communications en réseau de la même manière que nous avons pu voir par le passé les investissements dans les infrastructures lourdes. - PWC Report 2019
Les gouvernements doivent investir dans leurs infrastructures de transport (routes, aéroports, trains, etc.) pour répondre à cette croissance et, même si nous savons que le monde ne s’est pas fait en un jour, c’est quelque chose sur lequel il faut rester attentif. Le développement des réseaux de transport aura une incidence sur la valeur des terrains et les opportunités d’investissement, il ne faudra donc pas rater sa chance.
De nouveaux acteurs de l’immobilier arrivent sur le marché
En 2018, nous étions présents au salon de la proptech RENT à Paris et nous avons rencontré les professionnels du secteur afin de connaître les nouveaux acteurs qui entrent sur le marché de l’immobilier en 2019. Nous vous présentons ici 5 nouveaux acteurs qui arrivent ou qui arriveront dans le secteur.
- Les agences « New Gen sous stéroïdes » : qui font appel aux meilleures technologies disponibles pour améliorer leurs services.
- Les agences « iByers » comme Opendoor.
- Les agences immobilières « Low Cost » qui recourent massivement au marketing et à la communication pour dynamiser leurs ventes.
- Les « gestionnaires automatisés » qui simplifient et automatisent toutes les activités commerciales de l’immobilier.
- Les « chasseurs immobiliers en ligne » comme Leosquare en France.
Ce sont les nouveaux acteurs que vous devriez surveiller en 2019. Si vous souhaitez en apprendre plus sur eux, vous pouvez consulter notre article qui leur est entièrement consacré.
Quelles seront les villes les plus attractives en Europe ?
Selon le rapport PWC Global Trends, les villes européennes les attractives en 2019 sont les suivantes.
Sans surprise nous pouvons conclure qu’en 2019, nous trouverons un éventail de villes émergentes, comme au Portugal, et de villes situées dans des marchés bien établis comme l’Allemagne, qui est encore capable de dominer le classement des 10 premières villes européennes en matière d’immobilier.
Si vous voulez avoir accès à une vue globale par pays, téléchargez notre vue d’ensemble des principales villes et de leurs principales tendances.
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