La France est une destination très attractive pour les investisseurs étrangers. Selon une étude publiée par les notaires de France en janvier 2019, les étrangers non résidents ont représenté 1,6 % des acquéreurs de logements anciens en France en 2017. Environ 10 % des transactions sont réalisées par des étrangers non résidents dans des départements comme la Creuse, la Dordogne, les Alpes-Maritimes. Britanniques, Belges et Allemands sont les trois nationalités les plus représentées : ils représentent environ la moitié des acheteurs non résidents.

Toujours selon les notaires, les acquisitions faites par les étrangers en France concernent principalement des petits appartements (24 % de studios et 35 % de 2-pièces) ou des grandes maisons (35 % de 6-pièces et plus). Les Italiens achètent quasiment exclusivement des appartements. A l’inverse, les Néerlandais, les Britanniques et les Belges achètent plutôt des maisons individuelles et la moitié de leurs achats s’effectue dans des zones rurales. 

Un étranger peut parfaitement emprunter en France

Lorsqu’un étranger veut acheter de l’immobilier en France se pose la question du financement. S’il ne dispose pas du montant nécessaire en cash, peut-il emprunter auprès d’une banque française et a-t-il intérêt à le faire ? La réponse est positive dans les deux cas.

Les taux français sont parmi les plus bas du monde

Les taux de crédit immobiliers pratiqués en France sont parmi les plus bas du monde actuellement, à l’exception peut-être du Japon. En janvier 2019, ils ont été de 0,84 % sur 10 ans, 1,09 % sur 15 ans, 1,29 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans.

Cette situation devrait perdurer dans les mois à venir, indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Capfi. 

Les taux français sont environ deux points plus bas que les taux américains. En Espagne, il est difficile d’obtenir un crédit immobilier à moins de 2-2,20 %. En France, avec un bon dossier, on sera en-dessous des 2 % dans tous les cas.

Les banques françaises imposent leurs exigences

Mais qu’est-ce qu’un bon dossier, justement, pour un emprunteur étranger en France ? ListGlobally a interrogé trois des principaux courtiers en crédit en France : Cafpi, Credixia et In&Fi. Ils donnent tous la même réponse : les banques françaises n’ont pas d’a priori négatif envers les clients étrangers. Simplement, elles pratiquent le sur-mesure et imposent leurs exigences. 

Le pays d’origine est un facteur important

Avant de répondre favorablement à une demande de crédit immobilier, la banque va étudier scrupuleusement plusieurs choses, exactement comme pour un acheteur français :

Le lieu d’habitation : si des clients résidant dans les pays de la zone euro, aux Etats-Unis ou au Canada ne posent aucun problème, il n’en va pas de même pour ceux provenant de pays qui peuvent être surveillés pour des raisons de blanchiment ou de corruption (Panama, Nicaragua, Monaco, iles Anglo normandes, Israel, Chine, Russie, pays d’Afrique noire ou du Moyen Orient…)

Un apport personnel considérable peut être exigé

Philippe Taboret (Cafpi) constate que les banques demandent en général  20 % à 30 % d’apport personnel à leur clients étrangers, mais que cela varie « en fonction du risque et de la nature d’opération ».

Pour Bruno Rouleau, directeur des partenariats d’In&Fi Crédits, un acheteur étranger peut obtenir 90 % voire 100 % du financement (hors frais fixes et frais de notaire) s’il devient résident en France et que la banque estime qu’elle peut nouer une relation commerciale avec lui sur la durée. « S’il n’habite pas en France, elle lui demandera plutôt 30 % à 50 % d’apport personnel et le crédit excèdera rarement 15 ans. » 

Certaines garanties sont propres à la France

En ce qui concerne les garanties, « si la banque considère que les revenus de l’emprunteur ne sont pas suffisants, elle peut  demander une caution bancaire de la part de sa banque d’origine », indique Philippe Taboret. Certaines banques prennent aussi des garanties hypothécaires. Bruno Rouleau souligne que les clients étrangers sont souvent surpris par l’obligation de souscrire une assurance décès invalidité qui accompagne un crédit immobilier en France, et que c’est un point sur lequel les agents immobiliers doivent les alerter. 

Quelles sont les banques auxquelles un acheteur étranger peut s’adresser ?

Cafpi a monté un plateau multilingue qui centralise l’ensemble des offres de ses partenaire bancaires pour les emprunteurs étrangers ou expatriés :

• BNP Paribas International,
• Bred Espace, la cellule internationale de LCL,
• la Caisse d’Epargne Paris Nord, celle de la Côte d ‘Azur,
• HSBC Premier,
• Autres.

Bruno Rouleau (In&Fi Crédits) confirme l’implication de toutes ces banques envers la clientèle étrangère en y ajoutant la Société Générale, « du fait qu’elle a encore de nombreux accords avec ses anciennes filiales comme en Russie ou en Grèce ».

A propos de l’auteur:

Gilles Lockhart est un journaliste indépendant avec plus de 20 ans d’expérience.

Il est un expert du secteur immobilier et il a été l’un des contributeurs du livre Immobilier: Les clés pour Réussir son investissement à l’International. Il collabore actuellement avec ListGlobally afin de vous apporter les meilleures informations sur les transactions immobilières internationales.