La rentabilité locative en France

Lorsqu’un client envisage de mettre en location son bien immobilier, plusieurs options s’offrent à lui : location longue durée, location meublée « classique », location meublée saisonnière. Si l’on examine le marché français, en théorie, la location saisonnière est celle qui dégage la rentabilité locative brute la plus élevée avec des taux compris entre 8 et 12 % par an contre 4,5 à 6,5 % pour la location classique de longue durée (bail de trois ans avec un même locataire).

Dans la réalité les choses sont plus complexes car la rentabilité de la location saisonnière est souvent calculée en tenant compte d’un taux d’occupation maximal du bien, ce qui dans la pratique est difficile à atteindre. En outre, ce secteur d’activité fait l’objet de restrictions réglementaires constantes qui pénalisent sa rentabilité. Examinons successivement les trois formules de location.

Une mauvaise conjoncture pour les locations classiques

L’observatoire Clameur recouvre 97 % du marché locatif en France et sert de référence. Dans sa dernière étude de mars 2019, il indique que la progression des loyers en France (+ 1,4 % en 2018) reste inférieure à l’inflation.

Si on se limite aux 20 premières villes françaises par le nombre des habitants, dans 70 % d’entre elles les loyers ont baissé ou ont augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. En 2018, les loyers ont même baissé dans cinq de ces villes : Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg, Montpellier. Clameur, 2019.

Autre constatation : « Depuis 2014, les loyers ont diminué entre deux locataires (- 0.6 % en moyenne, chaque année), lors d’une remise en location, alors que de 1998 à 2010, ils avaient cru de 5,2 %, en moyenne chaque année. »

La variation des loyers en cas de relocation. Source: Clameur, 26.03.2019

Au total, selon Clameur, « le marché locatif privé est en panne. Les propriétaires bailleurs et les investisseurs ont toutes les raisons de ne pas être rassurés par les perspectives d’évolution de ce marché en France ».

Durcissement des conditions réglementaires et de la concurrence concernant la location saisonnière

Depuis plusieurs années, la location de courte durée de type Airbnb a explosé à Paris et en France comme un peu partout dans le monde. Selon le cabinet d’études Asteres, en 2017, le seuil de rentabilité d'une location saisonnière, comparé à celui d’une location à l’année, était atteint au bout de 134 nuits d’occupation à Bordeaux et de 157 nuits à Marseille.

Paris et les villes des plus de 200 000 habitants en France

Aujourd’hui, il ne serait plus possible d’atteindre de telles durées de location pour assurer la rentabilité de son opération. A Paris et dans de nombreuses villes de plus de 200 000 habitants en France, il est désormais interdit de louer un bien saisonnier plus de 120 jours par an. S’il dépasse cette durée, le propriétaire est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 euros, assortie de pénalités d'astreinte jusqu'à régularisation. Par ailleurs, les plateformes de type Airbnb, Leboncoin, Abritel et autres sont devenues très surveillées par le fisc. Autrement dit, si un de vos clients était tenté de ne pas déclarer ses locations saisonnières, dissuadez-le fortement. Veuillez voir la video pour en savoir plus.

La concurrence et le niveau d’exigence des locataires ont également augmenté, ce qui accroit le montant des investissements et le temps que le propriétaire doit consacrer à ses locataires.  Si le propriétaire désire faire appel à un prestataire, il existe rien qu’à Paris plus d’une centaine de start-up spécialisées dans les prestations autour de la location saisonnière. De la gestion de l’annonce à l’état des lieux de sortie en passant par la remise des clés, elles peuvent s’occuper de tout, moyennant une commission de 25% à 30 % du prix de location. A intégrer dans un calcul de rentabilité.

Les nouveaux atouts de la location meublée classique

A l’inverse des deux précédentes formules, celle qui s’articule autour d’un contrat de location meublée de 1 à 3 ans profite de nouveaux atouts depuis quelque temps.

La loi Elan

La loi Elan du 26 novembre 2018 a notamment créé le « bail mobilité », qui est particulièrement flexible et moins contraignant que la location saisonnière. Il permet de louer un bien à un particulier en formation, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage ou en mission temporaire professionnelle, pour une durée d'un à dix mois non renouvelable. Ce bail cohabite avec d’autres formes de solutions locatives légales et rentables, comme les baux meublés, vides ou encore le bail étudiant.

La location meublée classique permet de dépasser les 120 jours de location par an

Par rapport à la location saisonnière, la location meublée classique permet de dépasser les 120 jours de location par an. En pratique, le locataire s’engage pour un contrat de location meublée d‘un an minium. S’il veut rompre ce contrat, il doit respecter un préavis d’un mois.

Fiscalement, les gains générés dans le cadre d'une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux perçus au titre d'une location vide entrent dans le champ des revenus fonciers. Dans les deux cas, les recettes sont soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais les abattements et les déductions sont plus intéressants du côté du BIC.

L'option pour le micro-BIC — accessible aux particuliers dont les recettes sont inférieures à 70 000 euros par an — ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % quel que soit le montant réel des charges payées, contre 30 % seulement pour le régime foncier. 

Les calculs de rentabilité doivent être effectués au cas par cas

Les calculs de rentabilité doivent être effectués au cas par cas. Ils doivent tenir compte des points suivants.

• Des contraintes réglementaires.
• Des contraintes du marché locatif local.
• L’état du bien que vos acheteurs étrangers souhaitent louer et le niveau de son équipement (et donc des investissements éventuels à consentir pour qu’il soit aux normes du marché),
• Du temps que les acheteurs étrangers sont prêts à consacrer aux opérations ou bien du prix d’un prestataire à payer.
• Des différentes options fiscales.

Selon le quotidien économique Les Echos, pour maximiser les revenus, vos clients peuvent alterner les différents types de locations : meublée de moyenne durée, longue durée, bail étudiant et privilégier la location saisonnière de courte durée pour les mois les plus chers de l'année ou pour combler les trous.

Travaillez avec les acheteurs étrangers

Pour rester à la pointe du secteur de l’immobilier, vous devez travailler avec une clientèle internationale. Vous devez disposer des meilleurs outils disponibles sur le marché pour optimiser votre temps (pour vous et vos clients), et il est essentiel de prospecter et de communiquer rapidement avec les acheteurs potentiels, même s’ils résident dans un autre pays.

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