Location touristique, bail mobilité, encadrement des loyers… : voici les principales dispositions de la Loi Elan - loi pour l’Evolution du Logement et Aménagement Numérique - qui précise les rapports entre bailleurs privés et locataires.

Genese

La France dispose d’un indéniable talent législatif. En moins de cinq ans, deux lois sont venues modifier les conditions de location d’un bien immobilier par un propriétaire privé sur le territoire français.

La loi Alur de novembre 2014 avait notamment instauré un dispositif d’encadrement des loyers. C’est-à-dire l’interdiction de louer un logement plus cher que le barème officiel. Cette mesure visait à protéger les locataires contre la hausse des loyers dans les communes où la demande est plus forte que l’offre. Sa mise en application a été fortement contestée. Seules Paris et Lille ont mis en œuvre l’encadrement des loyers et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs en 2017.

Aujourd’hui, la loi Elan a pris la suite de la loi ALUR. Elle porte le n° 2018-1021 et a été promulguée au Journal Officiel de la République française le 24 novembre 2018.

Peripeties

La loi ELAN a été contestée par une soixantaine de parlementaires français qui ont saisi le Conseil constitutionnel en octobre 2018 dans l’espoir de la faire invalider.

Ils s’opposaient à deux points de cette loi.

Le Conseil constitutionnel a donné tort aux députés en validant ces deux dispositions qui restent donc inscrites dans la loi ELAN. 

La Loi Elan et les acheteurs étrangers

Pour les investisseurs étrangers, ou Français, la loi Elan a ajouté un certain nombre de circonstances et d’obligations.

Le logement doit être décent

Le logement doit être décent. Il doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». En gros de cafards, mites, punaises de lit... S’ils sont présents, le bailleur doit assumer le coût de la désinsectisation.

Reste qu’en cas de conflit, le locataire aura sûrement à prouver que les insectes étaient là avant son arrivée.

Prévention des expulsions

En France, lorsqu’un particulier a des charges (loyer, remboursements de crédits…), qui dépassent ses revenus, il peut s’adresser aux commissions de surendettement de la Banque de France, pour essayer de trouver une solution.

A partir de mars 2019, du fait de la loi Elan, si le locataire ne paye pas son loyer, la procédure d’expulsion locative et la procédure de surendettement seront coordonnées. Ce locataire ne pourra plus être expulsé si un plan de surendettement est mis en place par la Banque de France.

Pas de trêve hivernale pour les squatteurs

Les squatteurs ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (qui interdit les expulsions de novembre à mars). Seuls les locataires ayant signé un bail avec le propriétaire pourront bénéficier de cette trêve.

Les squatteurs ne pourront plus non plus bénéficier du délai légal de deux mois existant entre le commandement à quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l'expulsion.

Instauration du bail mobilité

La loi Elan instaure un nouveau type de bail d’une durée minimale d’un mois et d’une durée maximale de dix mois. Ce bail est non renouvelable et non reconductible. Il est destiné aux étudiants, aux personnes en formation ou aux titulaires d’une mission professionnelle de courte durée.

Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le propriétaire lors de la signature d’un bail mobilité, et le propriétaire pourra bénéficier du dispositif Visale qui garantit le paiement du loyer si le locataire a moins de 30 ans.

Locations touristiques

Depuis juin 2018, les plateformes de location touristique de type Airbnb se sont engagées à limiter à 120 jours par an la location des résidences principales.

La loi ELAN fixe une amende de 50 000 euros pour celles qui ne transmettent pas le nombre de nuitées à l’administration ou qui continuent de proposer des résidences principales ayant déjà été réservées plus de 120 jours dans l’année.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est rendu optionnel et expérimental pour 5 ans, mais uniquement dans les « zones tendues », celles où la demande locative est très forte.

A noter que, le 3 avril 2019, un nouveau décret gouvernemental est venu encore compléter la loi Elan. Ce décret, d’après des sources citées par l’AFP, prévoirait de rétablir l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, à condition que les maires de ces villes en fassent la demande. Or il est probable qu’ils le fassent puisqu’il s’agit de municipalités socialistes favorables à l’encadrement des loyers.

Aux dernières nouvelles, ce dispositif serait testé jusqu'à fin 2023, avant d’être éventuellement pérennisé ... jusqu’à la prochaine modification réglementaire !

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